ironman1977 一年前に一度講義を受けたカチタスについて、柳下裕紀さんに直近の決算内容を踏まえた投資の再バリュエーションの講義をして頂きました。
昨年この企業を知って以来、同じ建設業という観点で興味を持っていた会社でした。
『Aurea 人生と投資の会』第2ステージ・第188回卒業生サロン一般募集の御知らせ | 蓮華 with にゃんこ達 (ameblo.jp)
このカチタスという会社は、主に中古戸建不動産の再生販売事業を取り扱っている企業です。
この一年間は株価が上向きになっており、改めて見てみると、投資をしてみたい！と感じた次第です。
①カチタスの事業について
カチタスは、地方の中古戸建て住宅物件を買い取り、リフォームし、販売する事業を行っています。
2012年に中古物件再生事業に経営資源を集中。
2017年に再上場しました。
従来、中古物件は、不動産仲介業者が仲介を前提に売り手に販売していました。
一方で、売り手にとっては販売価格、入金時期が見えない。
買い手にとっては、中古物件の瑕疵の問題が気になる。
この不の解消を物件の買取、リフォーム、再販を通じたサービスで提供しているのがカチタスです。
①買い手に向けた不の解消。
つまり新築の半分程度に押さえた中古住宅を提供することで、月5万円の家賃相場以下の住宅ローン支払いに押さえた形で、物件を提供すること。
そして屋根壁、外構、防蟻工事、間取り変更までリフォーム企画と施工を手掛け、2年間の瑕疵担保責任を負って販売しているそうです。
②売り手に向けた不の解消としては、従来中古物件が仲介メインで価格の不明瞭で仲介手数料だけ取っていく不動産会社に対して、査定依頼から買取まで1か月弱で済ませるといったサービスを提供する。
③特に戸建て物件で難しい傷んでいる箇所が物件ごとに異なり、広範囲に改修が必要な案件に対して、カチタス、工務店、防蟻業者の3社立ち合いで確認し、改修必要性の精度を挙げ、確実なリフォームを行うとともに、カチタスの収益を向上させています。
④更に中小施工業者を選定し、1200超のパートナー工務店によってリフォームすることで、施工業者の事業基盤の安定を保証する一方、カチタス自身の事業基盤を全国に広げる。
⑤その結果、850万戸の空きや解消といった社会問題の解決にも繋がるそうです。
②カチタスのビジネスモデル
案件は、700万円以下で不動産を仕入れ、700万円程度でリフォームを実施。
仕上がり価格は1600万円程度で販売する。
収益面では、経常利益ベースで10％以上を確保しており、建設業界では極めて優秀なビジネスモデルであることが分かります。
他社が手掛けた案件のリノベをするに辺り、その内容の把握から入らざるを得ないこと。
買い取る中古戸建てが家主に引き渡されてから何十年も経ち、屋根、シロアリ、柱、基礎など経年劣化している家を査定し、適切に改修するというのは、一軒ごとに家の仕様や使い方が異なり、様々な経験値を積むまでに相当難しかったはずです。
しかし、現在では既に8万軒の実績を積んでおり、その手法の確立、そして日々の改善により、着実に着工数を増やしている状況です。
この個別住宅再販事業では、2023年度の販売戸数が6091件、2024年は6367件と2位の会社に比べて18.7倍の差があるそうです。
これは、私が仕事をしている土木、橋梁の業界でも、補修の仕事は、手間暇に比して売上規模が小さくなるため、補修業者に特化している会社は物凄く少ない。
一方ニッチで圧倒的な競争力を有しているため、収益率が高いのと似ています。
https://ssl4.eir-parts.net/doc/8919/ir_material_for_fiscal_ym2/178130/00.pdf
③隠れた強み（柳下さんの言うフランチャイズバリュー）は地方特化して競争がない！
昨今の不動産市場は、東京の一部地点では、マンションを中心に高騰。
不動産資材や人手不足が要因で建設費も高くなっており、一般の人が買えなくなっていると聞きます。
一方、カチタスが狙う不動産市場は、地方都市5-30万人の戸建て住宅です。
地方に住む人は全国の45％、その中で年収2-500万円の層（約40％）が住宅ローンで購入できる価格帯を目指して、中古リフォーム物件を提供。
その市場規模は127万戸以上、年ベース12.7万戸が潜在需要としてあると試算しているようです。
このような地方では競合他社もなく、カチタスの独壇場として空き家をリフォームして市場を作れる。
中長期のビジョンでも年間販売件数を20,000件と置いてあり、空き家がどんどん出てくる現状、実は市場環境も大きな味方になっていることが分かりました。
私個人は、東京23区内にも、中古戸建て物件は沢山あり、空き家問題も勿論出ています。
こちらへのカチタスの進出を希望しますが、余計な過当競争には巻き込まれず、自分たちの市場を作っていく地方において事業を大きく伸ばしていくカチタス、凄く有望だと感じました。
（群馬県の会社も私の生まれ故郷という点で押しポイントです！）